Люди, продающие свои люксовые машины, теперь могу сказать по опыту живого общения, делятся на две категории. Первые продают хорошую еще новую машину, потому что вышла более крутая модель и на старой ездят только лузеры вроде младших экономистов Мосэнерго. Вторая категория избавляется от машин, потому что по ним зазвонил колокол и непрочный случайный успех дал трещину. В целом, это одни и те же люди, просто на разных этапах дегенерации.

При этом весьма способствовала переходу из первой категории во вторую верная русская особенность, традиция тщеславия. Господам стыдно перед собой и окружающими что они просто воруют. Это может каждый. Поэтому они, их дети и родственники, все поголовно «играют» в бизнес.

Нехорошо бить лежачих, но классический хрестоматийный пример это Лужков и Батурина. Пока все на своих местах, игра идет хорошо и ставки растут. Но псевдо-бизнес без воровства имеет свойство мыльного пузыря. Знаете в чем оно заключается? Если проткнуть пузырь, вся площадь его поверхности стягивается в одну точку. «Моя жена достигла бы еще большего, если бы я не был мэром». О*кей, это случилось? Ну, где она?

Вот эта необходимость содержать абсолютно ублюдочные, мертво-рожденные бизнес-проекты, авторам, которых позавидовал бы Кафка, именно она, как эти товарищи полагают, является тем фиговым листочком, который может прикрыть источник их сказочных благ и комфорта – близость к Родине. «Я не вор, я – патриот и талантливый бизнесмен».

Удивило другое, не смотря на полный застой «нулевых» вообще во всем. Сегодняшнюю абсолютную профанацию политики, экономики, общественной жизни, контроля, надзора, расследований – эти люди умудряются «палиться». И делать это так, чтобы, не смотря на «близость», кумовство, землячество, «он хороший парень» и т.д., т.е. на полную политически замороженную, стабилизированную, загнанным в труп России, колом под названием «вертикаль» – умудряются еще и лишаться своих теплых мест. Это кем надо быть? Даже не дегенератом, этим тут прямая дорога к цареву столу.

Все дело в том самом пузыре, была точка размером с ничто, стала раздуваться и почувствовала, поверила, что она – колоссальна!

Может она теперь абсолютно все, но единственным препятствием к ее великой реализации в какой-то момент становиться сам источник ее самоуверенности – я могу все, а привязан к этой жалкой, тупой работе.

Все навязчивее кричит шальная мысль: "какие глупые люди вокруг, что за круг общения? Куда я попал, я же здесь томлюсь и время, время в котором можно было бы воплотить наяву свои самые смелые фантазии реализации, проходит зря".

Как в анекдоте: жил был коммерсант да водитель, первый работал, трудился, рос, богател. Менял жигули на вольво, вольво на мерседес, потом на роллс-ройс. Водитель тоже потихоньку за шефом поднимался, зарплата росла, купил машину, квартиру, дачу, завел любовницу. И у водилы началась депрессия. Шеф видит и спрашивает: «чего ты хочешь-то, у тебя же все есть, чего тебе не хватает?» Тот отвечает: «хочу, чтобы Ты меня возил».

Сказка о золотой рыбке... Все эти люди никто, двоечники на местах. Это их кресло дало им все, а они не могут ничего. Но самомнение очень велико и требуется реализации. Они ныряют без оглядки в «бизнес», в котором вообще ничего не понимают. Теряют все: ставки растут, убытки – теперь на работе приходится рисковать сверх меры, чтобы все это покрыть. И хоть у всех примерно то же самое и на все закрывают глаза, даже этот край они умудряются переступить. Это суицидально настроенные люди, для них богатство слишком большой стресс. Дохнут как кролики.

Таких видел десятки. Люди в плену своих прошлых достижений. Связанные по рукам и ногам. В какой-то момент они теряют все и больше никогда не поднимают головы – спиваются, скалываются, бросаются из окон... В том этапе, когда я их заставал они «всего лишь» пока продавали свои дачи, бесчисленные квартиры, мотоциклы, машины. Латали дыры. Это вторая категория. Про бизнес там рассказывать нечего – мертвые дельфины.

Первая категория, чувствовала себя прекрасно, ничего не болело, настроение хорошее. Любят ходить в «Азбуку Вкуса», ездить в Европу, кататься на яхтах, пить дурное вино и безвкусно ярко одеваться. У них, как правило, уже было все закредитовано и в данный момент, когда я бью по клавишам печатая этот текст они уже проскочили во-вторую категорию, к бабке не ходи... Банки всех передушат, как котят.

Думаете я хватал каких-то мелких сошек? Ха-ха, это были мультимиллионеры! Ведь мы подробно разбирали их залоги, схемы финансирования, обороты. Все предприятия были изначально конченные, дефект при рождении. Одна только вывеска и великий образ. Убытки накапливались и прятались перетекая, перекладывались в попытках наивнейшего самообмана на внебаланс. Это были не дети – взрослые, серьезные, напыщенные люди. Смотрели свысока, читали мне лекции. Я делал круглые глаза и, приоткрыв рот, слушал. Им нравилось.

Я не хочу тут распинаться по поводу несчастья тщеславных и их проектов, это дерьмо собачье. Кто-то строил дома на Красной Площади (ей Богу, такой был адрес) и за ГУМ-ом по сто, двести, триста тысяч евро за метр квадратный. Проекты в Сочи. Аптечные сети. Гламурные студии (они же просто парикмахерские). Коттеджные поселки. Торговые центры на пустырях. Чушь и совковое мракобесие.

Я им помочь ничем не мог, их залоги не принимал ни один банк, потому что методики оценки их пафосного восприятия стоимости, просто не существует. Это все дисконтируется ниже плинтуса, что лично их задевает.

Отдельной категории были строители. Вот с этими товарищами навстречался! Компании ТОП-10. Президенты. Полные идиоты и клоуны. Про придурка, который всех у кого нет миллиарда долларов посылал в свою жопу, я даже не говорю. Это просто ничтожество. Ходячий оффшор.

Остальные, наглое тупое ворье – это пирамиды Понци. На деньги нулевых циклов они сразу же покупают себе роскошные машины, яхты, дома за границей. Все это покрывается из «будущих» строек и проектов. Реальный дом строится на деньги, от проданных квартир через два-три поколения застройки. Все это заложено, перезаложено... Просто клоака.

Есть средняя категория застройщиков, эти строят более-менее правильно и честно. В основном это регионы. Владельцы очень друг на друга похожи – огромные мужики-богатыри, грузные, с животами. У них есть свои собственные деньги, но, как правило, им этого не хватает, чтобы закончить дом до конца. Они пытались заложить построенные семь этажей в банках, и на кредит достроить и все продать. После кризиса в регионах упал спрос на квартиры, цены они снижать не могли, потому что стали подвязаны на кредиты. Это цейнтнот.

В принципе я на них очень расчитывал в плане применения схемы работы, можно было в разы понизить ставки по кредитам, перепродав риски желающим на Западе. Но тут уперлись их банки-залогодержатели. Они саботировали эту схему, не желая потерять свои проценты. Рассчитывали давить на штрафные санкции и в конце концов получить залоги себе.

Большинство этих людей никогда не признаются себе, что их успех, достижения, уважение окружающих, все это абсолютно случайно!

Так что же такое строительный бизнес в России? Это одноклеточное существо. Примитив. Даже очень крупная компания. Например «Дон-строй».

Давайте посчитаем. Фондовый рынок за последние годы вырос примерно в шесть раз. Жилье имеет близкую корелляцию по коэффициенту бета. Источник роста это избыточная ликвидность, щедро поступающая из развитых стран, доллары в обмен на углеводороды. Квартира это аналоговый субститут акции. Просто для необразованного контингента, каковым является большинство населения, проще купить (слегка поседев) квартиру чем щелкнуть кнопкой мышки. Тоже самое касается и продаж. Квартиры в цене выросли на ту же величину что и фондовые рынки. О чем это говорит – вес рост дутый. Экономика не росла такими темпами. Предприятия не поспевали, а избыточные незаработанные деньги (государственные дотации, пенсии, коррупция) уходили в спекулятивные рынки. Одним из таких является рынок недвижимости.

С точки зрения биржевой торговли – застройщик это маржинальный спекулянт. Он вкладывается в актив, цена растет. Он его закладывает (продает «этапы» строительства или реально берет кредит, принцип один), рассчитывая на последующий рост, расширяет позицию – строит еще один объект. Пока цены на недвижимость растут все хорошо. Его позиция расширяется, ставки дают прибыль, кредиты в реальном выражении уменьшаются. Так продолжается из года в год – на бесшабашных нефтяных деньгах, обильной рекой льющихся в страну. В США ставка из года в год снижается, деньги становятся дешевле и поток их увеличивается. Но на самом деле их «калорийность» уменьшается. ФРС это делает, чтобы стимулировать умирающую экономику штатов, но на деле дотирует третий мир, который так же не способен провести эти средства через реальный сектор (там они просто лишние и не усваиваются, для этого нужен рост средств производства и эффективности, подвязанные на спрос), в странах вроде России эти деньги вхолостую накачивают спекуляционные рынки. Строительный бум – это аналог национальной масштабной эмиссии акций, IPO.

Рост и показной комфорт строительных магнатов это весьма короткий период славы, за которым идет, посмеиваясь, палач. В какой-то момент ни низкая процентная ставка (нулевая), ни досрочный выкуп облигаций ФРС уже не способен стимулировать то, что давно уже мертво. Связи разрушились, и экономика сжалась во всем мире. Соответственно скорость обращения средств тоже.

Российские строители, почувствовавшие вкус к различным открывшимся благам, впервые в своей жизни (это для них просто первый опыт) столкнулись с тем, что не могут обслуживать кредиты. Продавать жилье, снижая цены они тоже не могут, для них это ничего не решает. Кредит в банке не связан с ценовой стоимостью квадратного метра. Раньше пока все распухало это было им на руку. И казалось, что так будет всегда. Это как раз вот тот случай, когда я говорил уже ранее о скорости изменения обстоятельств. У трейдера на бирже быстро приходит отрезвление. Волны сменяют одна другую. Приходит понимание. В других секторах большинство становиться заложниками одной какой-то ситуации, которая растянулась во времени и все успели не только вырасти на ней, но и основательно врасти. Спад для них равен спуску воды в унитазе, в котором плавал их бумажный кораблик. Ваша очередь прошла, следующий...

Абсурдность в том, что взрослые люди играли в смешную детскую, простую и понятную игру. Только для них это была не игра. Они сами себя обманывали. Весь строительный рынок это афера, авантюра, которую строили на кредитах, безумных откатах, подарках городу и т.д., с одной лишь целью все это попытаться или продать или на худой конец еще раз заложить когда цена вырастет. В крайнем случае успеть отскочить. Ошибка в том, что когда она растет, совершенно непонятно это уже вершина или нет.

Рынок это гений, он вовлекает хуже любых наркотиков. Он подыгрывает, дает втянуться. За десять послекризисных лет строительные компании расплодились как грибы после дождя. Надували щеки, купались в шампанском. До поры.

Когда втянулись все кто мог и не мог, вся страна несла свои кровные сбережения в эту игру (ведь жилье росло по 100% в год), финансовые конгломераты диверсифицировали проекты в пользу строительства, отвлекая прибыль из производства, когда простые клерки начали брать в банках кредиты под безумные, в страшном сне никому не способные на Западе присниться, проценты, брали чтобы купить мусорное жилье в ублюдочных еще более безумных проектах, спланированных больными людьми (я как инженер-строитель это говорю, современные планировки это трэш), вот тогда рынок показал в первый раз свою железную хватку. Каждый лез в эту игру, чтобы заработать. Но никто не думал за счет кого он это сделает. Когда Вы не знаете кто теряет, скорее всего, теряете Вы сами. Все.

Не надо думать, что роскошный вид офисов и небоскребов способен как-то изменить вселенские правила, на которых зародилась и существует человеческая жизнь, основы и принципы взаимоотношений. Поверить в это – пройти свой зенит. Боги ревностно охраняют свои чертоги и не пускают туда случайных проходимцев.

Что такое вся эта строительная вакханалия (и не только она, просто на ее примере) с точки зрения проекции на биржевую торговлю?

Вы эмитируете (строите на первичный капитал) актив, это элемент производства, некий акт первичного творения. Это происходит или на свои заработанные в другой среде деньги или на средства инвесторов, считайте, что тоже самое, или кредит в банке. У Вас есть прибавочная стоимость, которую Вы закладываете при проектировании, которая очень приблизительно считается от будущих продаж по «рыночной цене». Что это за рыночная цена такая мало кто знает и понимает. Обычно все кивают на средневзвешенную цену предложения, что никакого отношения к спросу не имеет. Это фикция. Такие объекты годами стоят без покупателей и при этом цена странным образом растет. За счет чего? Ну, фантазия великая вещь.

Обычно после того как в среднем смета в три раза раздувается Вы успокаиваете себя что ничего страшного рынок тоже подрос, цены увеличились (все строители ровно в таком же положении как и Вы). Тоже самое касается доли города, которую надо выделить (такое существует только здесь), квартиры-подарки чиновникам и т.д.

Вы закрываете глаза на то, что если цена на жилье не вырастет в ближайший год, то собственно говоря, если честно – с точки зрения проектирования и бюджетирования у Вас абсолютно убыточный проект. Но рынок из года в год рос. Находились сумасшедшие безумцы, которые верили, что эти цены реальны и по ним можно и нужно покупать жилье, брать ипотеку и т.д. Да, была такая безысходность. Застройщики годами не продавали ни одной квартиры в готовых домах потому что «цены росли». Что же им прибыль терять, зачем продавать, надо придержать...

Но это не рынок, это что-то вроде института цеховиков в СССР, когда были рублевые миллионеры на серых производствах дефицита, «вторая линия» и прочее... Все тогда полагали что их ждет невероятный успех и ждали скорей-скорей рыночную экономику, считали себя великими коммерсантами. А когда она пришла в недолгом своем расцвете, они все разорились. Почему? Потому что никакого отношения к свободному рынку не имели – они продукт извращения.

Вот и сейчас, российская экономика абсолютно полностью вся – это извращение. Не только в строительстве. Эти клоуны все кончили как один - заклиная цены, вроде кудрявого мальчика, который мне звонил и рассказывал что все хорошо, только его группе нужен миллиард от корпорации на любых условиях. С ним никто даже встречаться не захотел.

Вся Москва стояла и стоит с черными окнами небоскребов, офисов и таунхаусов, некоторые дома по десять и больше лет. Люди не живут, покупатели не смотрят, а цена растет.

Да так здорово, что в банках можно использовать эти кирпичные коробки повсеместно низкого качества как прекрасный ликвидный банковский залог. Тут надо поделить застройщиков на две категории. Одну маленькую и вторую преобладающую. Вот они обе использовали кредитование под залог объектов как способ искусственных продаж.

Но первым повезло они были «в деньгах», когда все закончилось. А вторые не могли успокоится и раздували плечо продолжая входить в новые застройки. Этих большинство. Пока они еще храбрятся. Договариваются с банками.

ВТБ нахватал этих строек, другие банки... Кто как может соскакивает. В любом случае, так или иначе, эти объекты уже есть или будут на балансе банков. Коррупция при этом превышает все допустимые пределы. Вы сами понимаете, что здесь надо правильно уметь считать, а делать это можно очень по-разному. В конечном итоге история заканчивается тем, что все дерьмо сливают в госбанки.

Которые уже трещат по швам, мухлюют как могут с бюджетами, стараясь все выложить на внебаланс и...просят помощи у родного государства. Которое конечно их всех спасает. Родина у вас богатая. За эти игры платит каждый гражданин. Это налог на всех.

Вот так все начинается с азартных игр, а заканчивается полным беззаконием и безответственностью по вертикали. Это политика. Грязная вещь. За чужие ошибки платят невиновные.

Система поощряет ошибки, вытравляя из себя все здоровое и сильное. Дотация это страшная вещь. Провоцирует отбор наислабейших.. Такое общество обречено на вымирание.

Мы это видим в первую очередь в США, но и Россия не отстает.

Хочется сказать что-то позитивное... На самом деле, используя профессиональный подход очень просто зарабатывать на рынке жилья. Все что нужно, я уже ранее написал, внимательный читатель должен сам сообразить. Однако, внимание такая штука - у всех заточена на разное, поэтому никого не хочу обидеть, и буду рад ответить на любые вопросы, объяснить как можно не только защитить себя, являетесь ли Вы частным инвестором или корпорацией-монстром, но и активно преумножать капитал на чужих ошибках.

Ведь принципы настоящего рынка... Они имеют кристаллическую структуру – едины при любом масштабировании. Просто надо знать, кто теряет. Это довольно легко, у меня есть рабочий проверенный алгоритм, который позволит увеличить обьем квадратных метров в портфеле в разы всего за несколько коротких лет, даже не десять. Об этом я буду рад говорить в индивидуальном режиме с любым желающим или напишу отдельную книгу чуть позже. Если у Вас возникнет желание ко мне обратиться с вопросами, в глубине своего блога я оставлю свою электронную почту. Где точно не скажу, не в конце, однозначно.

jacob-public